Adásvétel, ajándékozás, haszonélvezeti jog?
Minden ami ingatlan!

Szerződéskötés akár már 30.000,- Ft-ért !!!

Miért válasszon engem? Mit ajánlhatok Önnek?

  • Gyors, rugalmas és teljes körű ügyintézés
  • Akár azonnali szerződéskötés a szükséges feltételek megléte esetén, hétvégén is, többlet költség nélkül
  • Mindenre kiterjedő ügyvédi tanácsadás (adó, illeték és egyéb kedvezmények, mentességek)
  • Hitelfelvétel esetén a hitelt nyújtó bank szerződési követelményeinek megfelelő szerződés elkészítése, valamint a bankkal való egyeztetés
+36 70 515 5011
iroda@szabougyved.eu

Amit az ügyvédi munkadíjról tudni kell...

Tisztában vagyok azzal, hogy Ön most ingatlan vásárlás előtt áll, aminek a vételára már önmagában is igencsak megterheli az ember pénztárcáját. Nem is beszélve az ezzel járó további költségekről, mint például a földhivatali eljárási díj vagy a vagyonszerzési illeték.

Minderre tekintettel nem szeretném még nehezebb helyzetbe hozni azzal, hogy Önnek még egy magas ügyvédi költséggel is számolnia kelljen, éppen ezért a munkadíj olyan összegben kerül megállapításra, amellyel garantáltan elégedett lesz!

Szerződéskötés akár már 24 órán belül! Hétvégén is, felár nélkül! 

+36 70 515 5011

...és amit érdemes még tudni!

Az illetékről

Ingatlan vásárlásakor a vevői, mint vagyonszerzői oldalon vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség keletkezik. A hatályos illetéktörvény szerint - főszabályként - a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 %. A fizetendő illetékről szóló felhívást az adóhatóság egy fizetési meghagyás elnevezésű iratban veti ki, amelyet a vevő részére a tulajdonjogának földhivatali bejegyzése után néhány hónappal küldenek meg postai úton.

A törvény felsorolja azokat az eseteket, amikor a vevőt illetékmentesség illeti meg, tehát az ügylet után nem kell illetéket fizetnie. A leggyakoribb esetek:

  • a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása esetén, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb;
  • a vagyonszerzés, ha egyenes ági rokonok (gyermek-szülő-nagyszülő stb.) egymás közötti vagyonátruházásából, vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásából, vagy pedig házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.

Illetékkedvezmény tekintetében a törvény szintén nevesít néhány esetet. Két leggyakoribb eset:

  • a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 %-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15.000.000 forintot nem haladja meg. Tulajdoni hányad megszerzése esetén pedig értelemszerűen a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. (Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 %-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.
  • lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete képezi a fizetendő illeték alapját.

Az adóhatóság által kiszabott illeték megfizetésére a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére legfeljebb 12 hónapra terjedő és havonta egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez az adóhatóság. Fontos kiemelni, hogy ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik és ilyenkor az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

Ügyvédi munkadíj a ténylegesen elvégzendő ügyvédi munkával arányosan! 

iroda@szabougyved.eu

Adózás

Ingatlan eladása után az eladónak személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettsége keletkezik, amennyiben:

  • az ingatlant annak megvásárlását követő 5 éven belül értékesíti és
  • az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen értéken azt megvásárolta.

Az adóalapot az ingatlan szerzéskori és eladáskori vételára közti különbözet jelenti. Az így kapott különbözet után kell megfizetni 15 % személyi jövedelemadót, amennyiben az ingatlant az eladó a szerzés évében vagy az azt követő évben értékesíti. Ha a szerzést követő 2. évben adja el az ingatlant, akkor a szerzéskori és eladáskori ár közti különbözet 90 %-a után, ha a szerzést követő 3. évben adja el, akkor a különbözet 60 %-a után, ha pedig a szerzést követő 4. évben értékesíti a tulajdonában álló ingatlant, akkor csupán a különbözet 30 %-a után kell megfizetnie a 15 %-os mértékű személyi jövedelemadót. A szerzést követő 5. évtől pedig egyáltalán nem terheli az eladót szja-fizetési kötelezettség még akkor sem, ha drágábban értékesíti az ingatlanát, mint ahogy azt korábban megvásárolta.

A már említett különbözet kiszámításánál költségként levonható például a kifizetett illeték, a szerződés elkészítéséért megfizetett ügyvédi munkadíj, valamint az értéknövelő beruházások és felújítások költségei. 

Foglaló vagy előleg?

A foglaló a felek közötti szerződés megerősítésére szolgál, az eladó és a vevő szándékainak komolyságát biztosítja. Általában a szerződés aláírásakor kerül átadásra akár készpénzben, akár banki átutalással. Nagysága főszabályként a vételár 10 %-a, azonban ettől a felek egyező akarattal eltérhetnek. Amennyiben a szerződést teljesítik, úgy értelemszerűen a foglaló a teljes vételárba beszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Az előleg a jogkövetkezményét tekintve abban különbözik a foglalótól, hogy amennyiben a szerződés meghiúsul úgy függetlenül a meghiúsulásért felelős személyétől, az előleg mindenféle levonástól mentesen visszajár a vevőnek.

Függőben tartás vagy tulajdonjog fenntartás?

Mindkét intézmény célja, hogy egyrészt az eladót megvédje attól, hogy a teljes vételár kifizetése elött lemondjon a tulajdonjogáról, másrészről a vevőt védi a tekintetben, hogy az ő tulajdonjogának bejegyzése előtt harmadik személy esetlegesen tulajdonjogot szerezzen.

Amennyiben az eladó a teljes vételár kifizetéséig a tulajdonjogát fenntartja, úgy a földhivatalhoz benyújtandó kérelemben nem a tulajdonjog bejegyzését kell kérni, hanem azt, hogy a földhivatal a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét jegyezze fel.

Függőben tartáskor pedig azt kell kérni - szintén tulajdonjog bejegyzés helyett -, hogy a földhivatal a tulajdonjog bejegyzését tartsa függőben a jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, de legfeljebb az okirat benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig.

Minden esetben az eladó akkor adja, meg a bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, amikor a teljes vételárat megkapta. Ezt a nyilatkozatot célszerű már az dásvételi szerződés megkötésekor elkészíttetni úgy, hogy azt a szerződést ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi azzal, hogy kizárólag a teljes vételár kiegyenlítése esetén továbbítja a földhivatal felé.

Miért inkább a függőben tartás?

A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése három hátránnyal rendelkezik:

  • egyrészt amennyiben az ingatlan például elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt, úgy már a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzéséhez is be kell szerezni a jogosult - például a bank - hozzájárulását;
  • másrészt egy esetleges végrehajtási jog vagy jelzálogjog bejegyzéséhez nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása;
  • harmadrészt a földhivatali eljárási díjat (6.600,- Ft ingatlanonként) kétszer kell megfizetni (a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzésért és a tulajdonjog bejegyzésért is).

Szükség esetén ingyenes szerződésmódosítás!

+36 70 515 5011

Terhelt ingatlan adásvétele

A haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalomképes, vagyis azt a tulajdonos eladhatja. Azonban a haszonélvezeti jogot - amennyiben a haszonélvezeti jog jogosultja erről nem mond le - a tulajdonosváltozás nem érinti, vagyis az ingatlan haszonélvezője továbbra is birtokolhatja, hasznosíthatja az ingatlant. Ilyenkor a legegyszerűbb megoldás az, amikor a haszonélvező is félként szerepel az adásvételi szerződésben azzal, hogy ingyenesen vagy ellenérték fejében lemond haszonélvezeti jogáról. A haszonélvezeti jog törlése a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg történik meg, így a vevő tehermentesen szerzi meg az ingatlant.

Másik gyakori eset, amikor az ingatlant jelzálog terheli, valamint ehhez kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is be van jegyezve az ingatlanra. Ilyenkor a hitelező bank aktuális kimutatása alapján megállapításra kerül a végtörlesztés/fennmaradó tartozás összege, amely összeg az ingatlan vételárából kerül a bank felé megfizetésre. Ezek után a bank írásban hozzájárulását adja a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez, így a továbbiakban már nincs akadálya vevő - tehermentes - tulajdonszerzésének.

Aláírhat más is helyettem?

Természetesen van rá mód, hogy a szerződés megkötése során valamelyik aláíró személyt meghatalmazottja képviselje és ő írjon alá helyette (például, ha az eladó külföldön tartózkodik). Ilyenkor a meghatalmazást ügyvéd ellenjegyzi vagy közjegyző készíti el, amelyet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása alkalmával csatolni kell az adásvételi szerződés mellé.

Kössünk-e előszerződést?

Az élet produkál olyan helyzeteket, amikor valamilyen oknál fogva nem lehet, vagy a felek nem akarnak az éppen aktuális állapotnak megfelelően adásvételi szerződést kötni, azonban mindkét fél szeretne biztosítékot a másiktól, hogy az ügylet a jövőben megköttessen. Ilyen esetek lehetnek például, amikor az ingatlan terhelt és a vevő csak a tehermentesítést követően szeretne véglegesen szerződni; vagy az ingatlan hagyatéki eljárás tárgyát képezi. Erre szolgál az előszerződés, amelynek lényege, hogy ebben a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időben egymással szerződést fognak kötni. Az előszerződést ugyanolyan alakban kell megkötni, mint az az alapján megkötendő adásvételi szerződést, tehát ügyvédi ellenjegyzés mellett. Fontos tudni, hogy az előszerződés ténye az ingatlan tulajdoni lapjára nem kerül feljegyzésre.

Az előszerződés egyben kötelezettséget is keletkeztet mindkét fél részére a végleges adásvételi szerződés megkötésére vonatkozólag. Amennyiben az egyik fél ettől elzárkózik, úgy a másik félnek lehetősége van kérelmezni azt, hogy az adásvételi szerződést bíróság hozza létre és határozza meg annak tartalmát.

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye.

Összességében az előszerződés megkötése véleményem szerint minden olyan esetben indokolt a felek között, amikor az ingatlan aktuális jogi állapota rendezésre szorul amellett, hogy a felek garanciát szeretnének kapni a másik féltől a szerződés jövőbeli aláírására.

Az elővásárlási jog

Előfordulnak olyan esetek, amikor a vétel tárgyát képező ingatlanra harmadik személy(ek)nek elővásárlási joga van. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos (tehát az eladó) az ingatlant el akarja adni, akkor a kapott vételi ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával, jogosultjaival közölnie kell. Amennyiben az elővásárlásra jogosult harmadik személy a vételi ajánlatot elfogadja, úgy az adásvételi szerződés közte (nem pedig a vételi ajánlatot tevő vevő) és a tulajdonos (eladó) között jön létre. Ha az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot - ésszerű határidőn belül nem tesz -, akkor a tulajdonos az ingatlant az ajánlatnak megfelelően értékesítheti a vételi ajánlatot tevő részére.

Az elővásárlási jog leggyakrabban az alábbi esetekben fordulhat elő:

  • közös tulajdon esetében, mint például egy többlakásos épületnél, ahol az egyes lakások ugyan fizikailag teljesen elkülönülnek, azonban jogilag mégsem önálló ingatlanok. A gyakorlatban ez úgy fordulhat elő, hogy az egész ingatlan tulajdoni lapja szerint az adott tulajdonos csak egy meghatározott rész tulajdonosaként van feltüntetve (pl.: 1/5 arányban).
  • társasházak esetében az alapító okirat rendelkezhet úgy, hogy a társasházi lakások tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg abban az esetben, ha valamelyik tulajdonostárs a saját társasházi ingatlanát értékesíteni kívánja.
  • felmerülhet az elővásárlási jog kérdése azoknál az ingatlanoknál, amelyek ún. műemléki jellegűek. Ezen jelleg az ingatlan tulajdoni lapján van feltüntetve. Ilyen esetben az államnak törvényen alapuló elővásárlási joga van. Ebben az esetben fel kell hívni az államot, hogy a közölt ajánlattétel ismeretében élni kíván-e elővásárlási jogával.

Minden esetben - legyen szó társasházi közös tulajdonról vagy állam elővásárlási jogáról - az elővásárlási jogosult elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatát be kell nyújtani a földhivatalnak, a tulajdonjog bejegyzése csak ezen nyilatkozat birtokában történik meg. Ha az elővásárlásra jogosult nem nyilatkozott, akkor annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) kell igazolni a földhivatali eljárás során. A törvény azonban kivételt fogalmaz meg arra az esetre, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ez esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

Teljes körű, gyors és rugalmas ügyintézés! 

iroda@szabougyved.eu

Energetikai tanúsítvány készítése

A jelenleg hatályos szabályozás szerint kötelező feltüntetni az adásvételi szerződésben az ingatlanról készült energetikai tanúsítvány azonosító kódját, amit egyébként az eladónak kell elkészíttetnie. Fel kell tüntetni továbbá a vevő nyilatkozatát arra vonatkozólag, hogy az energetikai tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól átvette.

A tanúsítás árairól és menetéről bővebb információt a következő linken találhat: https://www.e-tanusitas.eu/

Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet értelmében nem kell tanúsítványt készíteni:

  • az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;
  • az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületre;
  • a legfeljebb 2 évi használatra szánt felvonulási épületre, fólia- vagy sátorszerkezetre;
  • hitéleti célra használt épületre;
  • a nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági épületre, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre;
  • műhelyre vagy az ipari területen lévő épületre, ha abban a technológiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több, mint húszszoros légcsere szükséges, illetve alakul ki.

Elérhetőség

Cím: 2900 Komárom, Igmándi út 6., fsz. 5.

E-mail: iroda@szabougyved.eu

+36-70-515-5011